商铺是住宅改的，怎么办？补偿该怎么拿？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，经营性房屋是应获得停产停业损失补偿的，但这要满足三个条件：房屋合法、拥有营业执照、在房屋内有实际经营，只要住改商的房屋，能够满足以上三个条件，就应获得停产停业损失补偿。

实践中，住改商是否合法是征拆案件中常遇到的问题。我国《民法典》第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。这里指出了住改商房屋合法性有两个标准：一是不得违反法律、法规以及管理规约（管理规约指开发建设单位或者业主共同制定的规范区分所有建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件），比如业主大会制定的业主规约等等。二是应当经有利害关系的业主一致同意。

《高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“有利害关系的业主”是指本栋建筑物内的其他业主；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

【律师建议】
住改商后，房屋的《不动产权属证书》或《房屋所有权证》上所登记的房屋性质是不会改变的。这也就在征拆案件中引起了另一个问题，征收方往往会以此为由取消房主的停产停业损失补偿，只按住宅房屋进行补偿。这显然是不合理的。国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”，遇到这种情况，建议房主尽早找专业律师协助维权。

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