【案例回顾】

1994年，某台商经招商引资在北京市大兴区X镇买下了近50亩土地，办理了国有土地使用权证，然后注册了北京XX食品有限公司，生产保健滋补品、冷食品、罐头等。经历了企业导入期、生长期、成熟期的近20年时光，2015年京台高速（北京段）项目动迁，企业也被卷入了征收大潮。

在征收补偿事宜协商过程中，公司股东与征收办公室产生意见分歧——征收办公室告知，将对北京XX食品有限公司位于征收红线范围内的有17亩多土地进行补偿，补偿额经评估估算约4800万元。公司股东不同意，因为公路规划红线是斜线切割，导致厂区内近9亩地虽然不在红线范围内，但却变成了“边角地”无法再正常使用，造成土地利用价值大幅减损，提出对该部分土地及地上地下附属物打包征收。是征收17亩、还是征收26亩成了征收方与北京XX食品有限公司谈判中不可调和的最大矛盾，最终卡壳。2015年12月末，公司委托了正山律师处理征收补偿法律事宜。

【律师办案】

承办案件伊始，正山律师及时展开了项目信息调取工作，以求对项目合法性做到全面了解。半个月后，一个重磅信息让委托人倍感震惊——由于公司周边用地多为集体所有土地，而项目周期较紧，故建设单位先行申报了集体土地征收及地上物拆迁许可，而国有土地上房屋征收手续，尚未办结。根据项目信息调查结果，正山律师拟定了项目合法性分析报告，并以法律建议函的形式提交至项目建设单位、大兴区人民政府、大兴区房屋征收事务中心。不久后，征收办公室联系北京XX食品有限公司继续谈补偿问题，停滞不前的协商工作重新归航。

不过，谈判并非一帆风顺：征收方一开始仍然不同意打包征收，只是提出可以适当增加补偿，并提出如果公司仍然坚持打包就改规划。对此，黄律师向委托人提出了分析意见——通常项目该规划手续较繁琐，成本亦高昂，真改的可能性不会很大。据此意见，北京XX食品有限公司选择了坚持打包征收方案，并迎来了征收办公室的妥协。然而，征收办公室又提出先拆房后签约。正山律师再一次建议委托人先签约后拆房，以规避没有协议保障的高风险。建立了信任基础的公司负责人再次按照律师的分析意见作出了决策。征收办公室又一次作出了妥协，但提出先签框架协议、备忘录，厂房拆除后再签订正式补偿协议，且态度异常坚决。正山律师向公司负责人解释了框架协议、备忘录的效力不及正式补偿协议，建议宜先签订正式补偿协议，确定补偿权利，再履行拆房义务。选择了接受律师建议的北京XX食品有限公司在被征收方冷落了近一个月之后，最终抵达圆满“彼岸”，征收方同意打包征收26亩土地，双方于2016年5月签订补偿协议，补偿总额逾一亿元。

【律师点评】

本案致胜的关键是始终坚持先签订拆迁补偿协议再行拆迁，这是实现“先补偿，后搬迁”的关键步骤，这让被证人在拆迁维权中占据主了动位置，这对企业而言更为重要而。

“先补偿，后搬迁”是法律赋予被征收人的权利，能够切实保障被证人合法权益。如果征收部门不按规定履行补偿义务要求被征收人先行搬迁，甚至非法进行强制搬迁，被征收人可以依法提起行政诉讼。如果征收部门没有书面规定先拆迁后补偿，而且在实际操作中让被拆迁人先搬迁后补偿也是完全违背法定程序的，属征收违法。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十七条【先补偿后搬迁】实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条【依法申请人民法院强制执行】被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。