实践中,拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的进程中,承租人大多没有权利参与到其中来。如此一来,一旦面临拆迁,作为承租人的企业想获取补偿就会陷入超级被动的局面。那么,承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢？

许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候,往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们以为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会因为拆迁进度的压力而同意被拆迁人提出的补偿条件。事实上,这是一种超级错误的方式。

拆迁是一种依法而为的法律行为,哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿,都是经由法律、法规、地址政策性文件所标准的,所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的,而不是拆迁人自主决定的情形。

抱有“等”、“耗”、“拖”方式的被拆迁人往往把全数精力集中于补偿款的安置上,却轻忽了补偿款分割的法律风险化解。若是补偿款落实,被拆迁人、承租人和拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼。而这一切,其实都能够通过拆迁前的预备,通过约定各方权利的方式,很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并无注意到这一点,而徒增许多苦恼和纠纷。

一、承租企业在拆迁前应做哪些预备？

1、深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确信因拆迁而发生关系的各方主体。

若是被拆迁衡宇是自有产权办公用房,并享有完整的国有土地利用权,被拆迁人确实是被拆迁衡宇的产权人,拆迁关系主体确实是拆迁人、被拆迁人。

有些衡宇是租赁办公用房,拆迁关系主体那么有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引发注意的是,集体土地上的私有企业拆迁和国有改制不完全的企业拆迁,因原有权属不明,乃至土地转让合同无效等各类在法律标准之外的事实显现,使得各方主体权利义务不清楚,拆迁取得补偿款后往往更易发生纠纷。

由此,路永强律师提示:关于产权归属不明确的企业,在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时刻内,建议咨询或聘请律师介入,以合同约定或其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有效化解可能发生的法律风险。

2、踊跃预备对被拆迁衡宇的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装璜费用支出等相关材料证明。

常言道,破家值万贯,对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的,应当提早介入,为后来的评估做好预备。被拆迁衡宇的产权关系证明要紧有房产证、土地证或租赁合同、土地转让合一样文件;现有设备清单指企业运营进程中实际利用的设备、规格、数量、利用年限、有无抵押等情形的清单。

劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同,以证明本企业内共有多少在职员工,劳动期限如何等。如有事实劳动情形的,建议应尽快补充劳动合同,以证明两边的劳动关系。

另外,社会保险缴纳情形、工资单等实际证明企业员工报酬情形的材料证明也应一并整理并列清单。

装修装璜费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明,以便对装修装璜费用进行合理的评估。

3、聘请律师介入,在专业律师的指导下制定拆迁策略

鉴于拆迁的复杂性和专业性,关于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是超级有必要的。

二、拆迁实施中,拆迁人应付承租企业补偿的项目

如前所述,企业拆迁补偿要紧分为四部份:

1、拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、衡宇、建筑物和地上附着物,和确因搬迁而发生损失的机械设备而生的补偿;

2、停产停业损失。

3、拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁进程中发生的停工费用、机械设备调试修复费用和物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

4、基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。